Cách dùng công cụ vay mua nhà
- Giá nhà / Số tiền muốn vay: giá căn nhà và số tiền bạn định vay.
- Thu nhập mỗi năm: thu nhập trước thuế, dùng để tính DTI.
- Lãi suất năm, Thời hạn vay, Hình thức trả nợ: điều kiện khoản vay.
- Nợ khác đang trả mỗi năm: tổng gốc và lãi của các khoản vay tiêu dùng, trả góp ô tô… trong một năm.
- LTV / DTI: tỷ lệ ngân hàng áp dụng cho bạn. Nếu chưa biết, cứ để mức mặc định rồi hỏi lại ngân hàng.
LTV và DTI là gì
- LTV (Loan to Value) = số tiền vay ÷ giá trị căn nhà. Quyết định bạn được vay tối đa bao nhiêu phần trăm giá nhà.
- DTI (Debt to Income) = tiền trả nợ một năm ÷ thu nhập một năm. Bảo đảm số tiền trả nợ không quá sức so với thu nhập.
Hạn mức thực tế là mức thấp hơn trong hai điều kiện. Nhà đắt mà thu nhập thấp thì vướng DTI; thu nhập cao mà nhà rẻ thì vướng LTV.
Cách tính
Hạn mức theo LTV = Giá nhà × LTV
Hạn mức theo DTI = số tiền vay lớn nhất sao cho
(tiền trả nợ năm đầu + nợ đang trả) ≤ Thu nhập năm × DTI
Hạn mức ước tính = giá trị nhỏ hơn trong hai mức trên
Ví dụ
Nhà 3 tỷ, thu nhập 500 triệu/năm, vay 2 tỷ với lãi suất 10%/năm trong 20 năm, trả đều gốc + lãi: mỗi tháng khoảng 19,3 triệu, DTI khoảng 46,3%. Với LTV 70% và DTI 40%, hạn mức theo LTV là 2,1 tỷ còn theo DTI khoảng 1,73 tỷ — nên hạn mức ước tính là 1,73 tỷ, thấp hơn số bạn muốn vay.
Năm đầu tiên: tiền trả chủ yếu là lãi
Vay 2,1 tỷ ₫ (70% của căn nhà 3 tỷ), lãi 10%/năm, 25 năm, trả đều: mỗi tháng khoảng 19,08 triệu ₫. Trong năm đầu tiên:
- Tiền lãi: khoảng 209 triệu ₫
- Tiền gốc: chỉ khoảng 19,9 triệu ₫
Hơn 90% số tiền bạn trả năm đầu là lãi. Sau 25 năm, tổng tiền lãi khoảng 3,62 tỷ ₫ — nhiều hơn cả số tiền vay. Đây không phải để làm bạn sợ, mà để thấy vì sao lãi suất, thời hạn và việc trả bớt gốc sớm lại quan trọng đến vậy.
Bạn cần chuẩn bị bao nhiêu tiền mặt
Số tiền vay chỉ là một phần. Với căn hộ 3 tỷ ₫ vay 70%, hãy chuẩn bị ít nhất:
| Khoản | Ước tính |
|---|---|
| Phần vốn tự có (30%) | 900 triệu ₫ |
| Lệ phí trước bạ (thường 0,5% giá tính lệ phí) | khoảng 15 triệu ₫ |
| Kinh phí bảo trì (căn hộ chung cư mua từ chủ đầu tư, thường 2%) | khoảng 60 triệu ₫ |
| Công chứng, định giá tài sản, đăng ký thế chấp | vài triệu ₫ |
| Nội thất, chuyển nhà | tùy bạn |
| Quỹ dự phòng: ít nhất 6 tháng tiền trả nợ | khoảng 115 triệu ₫ |
Quỹ dự phòng thường bị bỏ qua nhất. Nếu thu nhập gián đoạn vài tháng mà không có khoản này, bạn có thể phải bán nhà trong thế bất lợi.
Đừng chỉ tính ở mức lãi ưu đãi
Phần lớn khoản vay mua nhà ở Việt Nam có lãi ưu đãi cố định trong 6–36 tháng đầu, sau đó thả nổi theo công thức "lãi tham chiếu + biên độ". Năm 2026, lãi thả nổi phổ biến khoảng 10–12%, có nơi cao hơn.
Hãy nhập vào công cụ mức lãi thả nổi, không phải mức ưu đãi, để xem DTI của bạn. Nếu DTI ở mức thả nổi vượt 40–50%, khoản vay đó có rủi ro cao khi hết ưu đãi. Bài Hết ưu đãi lãi suất vay mua nhà có ví dụ tính chi tiết.
Mua hay tiếp tục thuê?
Công cụ không trả lời câu hỏi này, nhưng có một phép so sánh đơn giản: tiền lãi năm đầu (ví dụ trên là 209 triệu ₫, tức khoảng 17 triệu ₫/tháng) là chi phí "mất đi" tương tự tiền thuê nhà. Nếu căn hộ tương đương cho thuê khoảng 10 triệu ₫/tháng, việc mua chỉ có lợi về tài chính khi giá nhà tăng đủ để bù phần chênh lệch — chưa kể chi phí cơ hội của 900 triệu ₫ vốn tự có. Quyết định mua nhà còn có lý do ngoài tài chính, nhưng hãy biết rõ con số trước khi quyết định.
Lưu ý khi đọc kết quả
- Mỗi ngân hàng có chính sách LTV, DTI riêng và còn thẩm định thu nhập, lịch sử tín dụng, loại tài sản. Đây chỉ là ước tính từ tỷ lệ bạn nhập.
- Chưa tính phí trả nợ trước hạn, phí bảo hiểm khoản vay và việc lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.
- Kết quả chỉ mang tính tham khảo; hạn mức và lãi suất thật phải hỏi ngân hàng.