Ba hình thức trả nợ, ba kết quả khác nhau
Cùng một khoản vay, cùng một lãi suất, nhưng tổng tiền lãi bạn trả phụ thuộc vào cách trả nợ.
Trả đều gốc và lãi (equal payment) — mỗi tháng trả cùng một số tiền. Dễ lập kế hoạch chi tiêu nhất nên đây là hình thức phổ biến nhất. Bên trong, cơ cấu thay đổi từng tháng: giai đoạn đầu phần lãi chiếm phần lớn, càng về sau phần gốc càng nhiều.
Trả đều gốc (equal principal) — mỗi tháng trả cùng một phần gốc, cộng lãi tính trên dư nợ còn lại. Tháng đầu nặng nhất rồi nhẹ dần. Tổng lãi thấp hơn hình thức trên, nhưng áp lực những năm đầu lớn hơn.
Trả lãi hàng tháng, gốc cuối kỳ (bullet) — mỗi tháng chỉ trả lãi, gốc trả một lần khi đáo hạn. Nhẹ nhất trong suốt kỳ hạn nhưng tốn lãi nhiều nhất, và bạn phải chuẩn bị sẵn toàn bộ gốc cho ngày cuối.
Công cụ tính lãi vay ngân hàng cho bạn đổi qua lại giữa ba hình thức và so sánh tổng lãi ngay trên cùng một màn hình.
Vay mua nhà: hạn mức quan trọng hơn lãi suất
Khi vay mua nhà, câu hỏi đầu tiên thường không phải "lãi bao nhiêu" mà "tôi được vay bao nhiêu". Hai con số quyết định điều đó:
- LTV (vay trên giá trị tài sản) — giới hạn theo giá căn nhà.
- DTI (trả nợ trên thu nhập) — giới hạn theo khả năng trả của bạn.
Hạn mức thực tế là mức thấp hơn trong hai cái. Nhà đắt mà thu nhập vừa phải thì vướng DTI; thu nhập tốt mà nhà rẻ thì vướng LTV. Công cụ tính vay mua nhà tính cả hai và chỉ ra bạn đang bị giới hạn bởi cái nào.
Mỗi ngân hàng áp tỷ lệ khác nhau và còn thẩm định thu nhập, lịch sử tín dụng, loại tài sản — nên hãy xem kết quả là ước tính để chuẩn bị, không phải cam kết.
Những khoản dễ bị bỏ sót khi tính
- Lãi suất thả nổi sau ưu đãi. Mức "chỉ 7%/năm" thường chỉ áp dụng 6–24 tháng đầu, sau đó thả nổi theo biên độ. Hãy thử tính lại với mức lãi sau ưu đãi để xem khoản trả hàng tháng khi đó có chịu được không.
- Phí trả nợ trước hạn. Trả sớm thường bị tính phí trong vài năm đầu.
- Bảo hiểm khoản vay và phí thẩm định.
- Các khoản nợ đang trả. Trả góp xe, thẻ tín dụng đều tính vào DTI và làm giảm hạn mức.
Có tài sản thế chấp hay không
Vay thế chấp có tài sản bảo đảm nên lãi suất thấp hơn và kỳ hạn dài hơn, nhưng thủ tục lâu và tài sản bị ràng buộc.
Vay tín chấp nhanh và không cần tài sản, nhưng lãi suất cao hơn hẳn và kỳ hạn thường ngắn. Với khoản vay tín chấp, bạn vẫn dùng được công cụ tính lãi vay — chỉ cần nhập đúng lãi suất thật mà bên cho vay áp dụng, không phải con số quảng cáo.
Trước khi ký bất cứ giấy tờ nào liên quan đến nhà đất, hãy đọc 5 cái bẫy khiến người mua mất trắng.
Kết quả ở đây là ước tính theo số liệu bạn nhập và chỉ mang tính tham khảo. Ngân hàng có thể tính lãi theo dư nợ thực tế từng ngày nên con số thật sẽ chênh lệch đôi chút.