Mua căn nhà cũ nhất phố sầm uất, sửa lại, và lặp lại trong 30 năm

"Hãy mua căn nhà tồi tàn nhất trên con phố sầm uất nhất, sửa lại, rồi cho thuê hoặc bán. Lặp lại việc đó trong 30 năm, bạn sẽ giàu."

Câu nói ngắn này tóm gọn một lối đầu tư ngược đám đông đã thành huyền thoại: mua đúng căn nhà mà ai cũng chê, rồi tự tay làm cho nó đáng giá hơn. Nó không trông chờ vào may mắn hay một cú sóng thị trường, mà dựa vào hai thứ rất chậm nhưng rất chắc — giá trị do chính mình tạo ra và thời gian.

Dưới đây là bốn nguyên lý làm cho cách này hiệu quả, cùng những con số cụ thể để bạn hình dung.

1. Vì sao phải là "căn nhà cũ nhất" trong khu sầm uất?

Nguyên tắc ai cũng thuộc trong bất động sản là vị trí. Xây đẹp đến mấy mà ở nơi không có người qua lại thì cũng khó sinh lời. Ngược lại, một khu đã có sẵn cửa hàng, văn phòng, dòng người đi lại thì giá trị đất ở đó hiếm khi đi xuống theo thời gian.

Vấn đề là nhà tử tế ở những khu như vậy thường đã quá đắt với người mua cá nhân. Vì thế ánh mắt phải chuyển sang căn tệ nhất trong khu tốt nhất.

• Đất vẫn hưởng trọn vị trí: hạ tầng, dòng người, tiện ích xung quanh là của chung — căn nhà xấu nhất phố vẫn dùng đúng những thứ đó.
• Giá vào thấp hơn hẳn: chính vì cũ kỹ, xuống cấp nên nó được rao thấp hơn mặt bằng chung quanh.

Nói cách khác, thứ bạn đi tìm là một mảnh đất tốt đang bị che bởi một lớp vỏ cũ. Điều tuyệt đối tránh là điều ngược lại: một căn nhà đẹp ở nơi không ai muốn đến.

2. Cải tạo — tự tay tạo ra giá trị

Mua được nhà cũ giá rẻ mới là nửa đầu. Nửa sau là biến nó thành chỗ mà người ta muốn thuê, muốn mua: sáng sủa, gọn gàng, hợp với cách sống hiện tại.

Ở đây có một nguyên lý kinh tế quan trọng: giá trị của bất động sản không tăng đúng bằng số tiền bạn bỏ ra sửa. Thị trường không trả tiền cho chi phí, thị trường trả tiền cho dòng tiền mà tài sản đó tạo ra.

Một ví dụ bằng số tròn cho dễ hình dung:

Bỏ thêm 800 triệu nhưng giá trị tăng 2 tỷ. Tính trên tổng vốn 4,8 tỷ, đó là lợi nhuận 25%, tương đương khoảng 11,8% mỗi năm nếu bán lại sau 2 năm. Tiền thuê 20 triệu/tháng trên vốn 4,8 tỷ cũng tương đương 5%/năm.

Con số đẹp, nhưng nó chỉ đúng khi bạn ước lượng đúng tiền sửa và đúng mức giá thuê mà khu đó chịu trả. Đây là phần nhiều người tính sai nhất.

3. Cho thuê hay bán lại — hai vũ khí sau khi sửa xong

Đây không phải kiểu mua một lần rồi bán một lần là hết. Sửa xong, bạn có hai lựa chọn và có thể dùng xen kẽ:

• Cho thuê — dòng tiền đều: vì nằm trong khu đông người nên rủi ro bỏ trống thấp. Tiền thuê hàng tháng trở thành chi phí sinh hoạt, hoặc thành vốn cho thương vụ tiếp theo.
• Bán lại — lợi nhuận một lần: bán ngay sau khi sửa để cầm một khoản lớn, rồi đi tìm căn cũ hơn ở khu còn sầm uất hơn. Mỗi vòng lại lên một bậc.

Chọn cái nào tuỳ vào lãi suất lúc đó, tình hình tiền mặt của bạn và mức giá thị trường đang trả. Chính sự linh hoạt lặp đi lặp lại này mới là động cơ của cả chiến lược.

4. Vì sao phải là 30 năm?

Người muốn giàu trong một hai năm thường kết thúc ở chỗ đầu cơ và thua. Con số 30 năm được nhấn mạnh vì hai lý do.

Thứ nhất, tiền mất giá còn đất thì không. Qua ba thập kỷ, sức mua của đồng tiền giảm đi trong khi đất ở khu trung tâm ngày càng khan hiếm khi thành phố nở rộng ra.

Thứ hai, và quan trọng hơn, là lãi kép. Tiền thuê và tiền lời từ căn thứ nhất mua được căn thứ hai; mười năm sau là ba căn; hai mươi năm sau là năm căn. Quả cầu tuyết lăn xuống dốc càng lúc càng lớn.

Thử đặt con số vào: nếu mỗi tháng bạn tái đầu tư đều đặn 20 triệu ₫ với lợi nhuận 8%/năm trong 30 năm, tổng vốn bạn bỏ ra là 7,2 tỷ, nhưng số cuối cùng là khoảng 29,8 tỷ ₫. Hơn 22 tỷ trong đó không đến từ tiền bạn bỏ ra, mà đến từ thời gian.

Đó chính là lý do câu châm ngôn nói "30 năm" chứ không nói "3 năm".

5. Ở Việt Nam, hãy kiểm tra thêm bốn điều

Nguyên lý thì ở đâu cũng giống nhau, nhưng có những thứ phải xem tận nơi:

• Pháp lý: sổ đỏ / sổ hồng có đầy đủ và đúng người bán không, nhà có đang tranh chấp hay thế chấp không. Một căn giá rẻ bất thường thường rẻ vì lý do nằm ở giấy tờ.
• Quy hoạch: kiểm tra quy hoạch của phường, quận trước khi mua. Nhà nằm trong diện giải toả hay lộ giới thì mọi tính toán cải tạo đều vô nghĩa.
• Giấy phép sửa chữa: cải tạo có thay đổi kết cấu thì cần xin phép. Hãy tính thời gian xin phép vào kế hoạch, không chỉ tính tiền vật liệu.
• Dòng tiền khi vay: đây là chỗ dễ hụt nhất. Với ví dụ ở trên, nếu bạn vay 2,4 tỷ trong 20 năm với lãi suất 10%/năm, mỗi tháng phải trả khoảng 23,2 triệu ₫ — trong khi tiền thuê chỉ 20 triệu. Tiền thuê không tự trả hết khoản vay. Bạn cần phần thu nhập khác bù vào, và cần tính cả kịch bản lãi suất thả nổi tăng sau thời gian ưu đãi.

Kết luận

Cách làm này không phải lướt sóng, cũng không phải trúng số. Nó là: chọn đúng vị trí, chịu phần việc mà người khác ngại làm, rồi lặp lại đủ lâu. Phần lớn giá trị đến từ lao động và sự kiên nhẫn, chứ không từ may mắn.

Xu hướng sẽ đổi, khủng hoảng sẽ quay lại theo chu kỳ. Nhưng giá trị của một chỗ có đông người qua lại, và của một không gian sạch sẽ tử tế nằm ngay tại chỗ đó, thì khó mà biến mất.

Những con số trong bài chỉ là ví dụ để hình dung nguyên lý, không phải mức giá thị trường. Hãy thay số của chính bạn vào công cụ tính tỷ suất lợi nhuận (ROI) và công cụ tính vay mua nhà trước khi quyết định bất cứ điều gì.