같은 연봉인데 수도권 대출 한도가 1억 적은 이유, 스트레스 DSR

주택담보대출 한도를 알아보면 "연봉은 같은데 왜 지역마다 한도가 다르냐"는 질문을 자주 받습니다. 답은 스트레스 DSR에 있습니다.

DSR부터 짚고 가기

DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금+이자가 연소득의 몇 %인지를 봅니다. 은행권은 이 비율이 40%를 넘지 않게 대출을 내줍니다(2금융권은 50%).

연소득 5천만 원이면 1년에 갚을 수 있는 원리금이 2천만 원, 한 달에 약 167만 원입니다. 이 167만 원으로 30년 동안 갚을 수 있는 대출 원금이 곧 한도입니다. 그래서 적용 금리가 높을수록 한도는 줄어듭니다.

스트레스 금리: 실제보다 높은 금리로 계산

스트레스 DSR은 한도를 계산할 때 실제 대출 금리에 "앞으로 오를 수 있는 금리"를 더해서 계산하는 방식입니다. 실제로 내는 이자는 그대로이고, 한도 계산에만 쓰입니다.

2026년 7월 1일부터 12월 31일까지 은행권 기준은 이렇습니다.

혼합형·주기형은 고정 기간이 길수록 가산 비율이 줄고, 만기 내내 금리가 고정된 대출에는 스트레스 금리가 붙지 않습니다.

계산해 보면: 연소득 5천만 원, 금리 4%, 30년

기존 대출이 없고, 원리금균등 30년, 실제 금리 연 4%라고 가정했습니다.

같은 연소득인데 수도권 한도가 지방보다 약 7천만 원, 스트레스가 없을 때보다 약 1억 원 적습니다. 연소득 7천만 원이라면 지방 약 4억 4,700만 원, 수도권 약 3억 5,070만 원으로 차이가 1억 원에 가깝습니다.

이 한도와 별개로 집값 대비 한도(LTV)와 수도권·규제지역의 주택가격별 상한(15억 원 이하 6억 원 등)도 함께 적용되므로, 실제 한도는 셋 중 가장 작은 값입니다.

한도를 늘리는 현실적인 방법

1. 고정금리 기간이 긴 상품을 고르기. 스트레스 가산이 줄어 같은 소득으로 한도가 커집니다. 대신 지금 내는 금리가 변동금리보다 높을 수 있으니 총이자를 비교해야 합니다.
2. 만기를 늘리기. 30년보다 40년 만기가 한 달 원리금이 적어 한도가 커집니다. 다만 총이자는 크게 늘어납니다.
3. 다른 대출 정리하기. 자동차 할부, 마이너스 통장도 DSR에 들어갑니다. 작은 대출 하나를 갚는 것만으로 한도가 수천만 원 늘기도 합니다.
4. 정책 대출 확인하기. 디딤돌·보금자리론 같은 정책 모기지는 조건이 맞으면 DSR 계산에서 빠집니다.

한도보다 중요한 질문

한도는 "은행이 빌려줄 수 있는 최대치"이지 "내가 감당하기 편한 금액"이 아닙니다. 스트레스 금리를 더하는 이유도 금리가 오를 때 버틸 수 있는지를 보려는 것입니다.

대출을 정하기 전에 금리가 지금보다 1~2%p 올랐을 때의 월 상환액을 꼭 계산해 보세요. 그 금액으로도 생활비와 저축이 유지된다면 무리 없는 대출입니다.

주택담보대출 계산기에 대출 금액과 금리를 넣고 금리만 1%p 올려 보면, 스트레스 상황의 월 상환액을 바로 확인할 수 있습니다.

이 글의 기준은 2026년 10월 현재 은행권 스트레스 DSR(2026년 7월~12월 적용)입니다. 실제 한도는 소득 산정 방식과 금융회사 심사에 따라 달라지므로, 대출 전에 취급 은행에 확인하세요.